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Créé à l’initiative de la Ministre du logement et de l’habitat durable en 2016, dans le cadre d’une ordonnance, le Bail Réel Solidaire (BRS) permet aux ménages modestes de louer du foncier auprès d’un Organisme de Foncier Solidaire (OFS), moyennant une faible redevance, afin de pouvoir y construire un logement. Ce dispositif, qui vient compléter le bail réel immobilier, distingue ainsi le foncier et le bâti, entrainant de fait une baisse du prix d’une acquisition. Explications.
Bail Réel Solidaire : de quoi s’agit-il ?
Le dispositif BRS permet à un acquéreur de devenir propriétaire d’un bien tout en étant locataire du terrain. Cette distinction entre le bâti et le foncier facilite l’accession à la propriété pour les foyers ayant de faibles revenus, puisque les acquisitions sont à des prix plus avantageux et abordables. Ainsi, l’accession s’assortit d’un contrat de bail du terrain sur lequel se trouvera le bien, conclu avec un Organisme de Foncier Solidaire. Un OFS est un organisme à but non lucratif, agréé et contrôlé par la Préfecture, ayant pour rôle l’acquisition et, de fait, la gestion de terrains.
Quel fonctionnement pour ce dispositif ?
Le contrat de bail solidaire est signé par l’OFS et le preneur. Ce faisant, l’OFS devient propriétaire du terrain, tandis que l’acquéreur devient propriétaire du bâti, tout en étant locataire du terrain. Précisons que les OFS, qui varient suivant les régions, acquièrent à ce titre différents terrains dédiés à abriter en leur sein des logements individuels et des équipements collectifs. Ce bail peut être établi pour une durée allant de 18 à 99 ans, uniquement pour des biens neufs ou des constructions ne requérant que des travaux de rénovation ou de réhabilitation, lesquels sont à la charge de l’acquéreur.
Bon à savoir : en cas de revente du bien, le nouveau repreneur pourra bénéficier d’un renouvellement du BRS à la durée initiale, à condition d’être agréé par l’OFS et, par conséquent, éligible aux conditions établies dans ce cadre. En revanche, la définition du prix de vente relève de l’OFS qui fixera, à ce titre, un plafond à ne pas dépasser. Il en est de même en cas de succession, puisque l’héritier devra répondre aux mêmes conditions de ressources.
Quelles sont les conditions d’éligibilité ?
Pour bénéficier de ce dispositif, les bénéficiaires doivent répondre à des conditions de ressources, en cohérence avec le PSLA (Prêt social de location-accession). Les plafonds sont définis en fonction du nombre de personnes dans le foyer et la zone où se situe le bien. Par ailleurs, le BRS n’est accessible que pour les résidences principales. Le contrat est signé moyennant une redevance, oscillant entre 2 euros et 4 euros par mètre carré. Le bailleur, quant à lui, se doit de payer les charges et taxes correspondantes.
Avantages et obligations
Outre le fait de bénéficier d’un bien immobilier à des prix plus qu’avantageux, le Bail réel solidaire (BRS) présente de nombreux avantages : un prix d’acquisition réduit du coût du terrain, une TVA réduite pour les logements neufs, une accession sécurisée, un abattement de 30 % sur la taxe foncière. En contrepartie, ce bien devra être le logement principal de l’acquéreur, qui doit être éligible au plafond de revenus du PSLA et s’acquitter d’une redevance au titre du droit d’occupation du terrain.
